Exterior

A la hora de remodelar es importante tener una noción básica de las acciones posibles sobre las paredes, a fin de proyectar con tranquilidad las modificaciones.

Conocer que paredes pueden quitarse y como, permite planificar nuevos espacios factibles desde lo constructivo y no solo en la hoja de papel. Y una vez prefigurado que potencial remoción nos propone nuestra casa, siempre será ineludible consultar a un profesional antes de comenzar a golpear los muros.

Planos

Planos de este tipo evidencian que la construcción se hizo con estructura puntual (columnas y vigas). Los elementos estructurales como vigas y columnas no se pueden cortar ni remover sin un estudio in situ de un profesional matriculado para ello. Con los cálculos correspondientes para reponer el circuito de cargas hacia el piso si se quita alguna pieza de la estructura original. La buena noticia es que así como la estructura soporta los techos sin paredes durante la obra también los soporta cuando el edificio esta terminado si le sacamos paredes.

Vigas

Comúnmente las estructuras independientes generan salientes en la superficie de la pared, pues al no sostener techos, los tabiques pueden ser mas angostos que las vigas. Es bueno saber que a la hora de quitar esos tabiques, la remoción no puede llegar hasta la losa. La viga se debe quedar generando un dintel entre los 2 ambientes que se quieran integrar, no es ni bueno ni malo. Solo hay que saber que pensar el proyecto de iluminación con esa viga en medio (por ejemplo)

Espesor del muro

En casas antiguas, el soporte de las techumbres se daba por masa. En efecto, el espesor del muro iba en relación directa con las cargas que recibía. El código civil original planteaba espesores de muro medianero de 45cm de espesor que luego cambió a 30cm con los códigos de edificación municipal. Si hay otros muros gruesos además de los medianeros no contamos con estructura independiente. Usualmente estas son las portantes aunque muros de ladrillo común de 12cm o 15cm de espesor toleran techos encima, las casas antiguas en general los usan solo para cerramiento de ambientes.

Ladrillos

Cuando las paredes son portantes en general son de 3 tipos: De ladrillos comunes, huecos cerámicos o huecos de hormigón. Al ser huecas, estas son mas fáciles de abrir, cortar y desmontar. Su colocación requiere menos material por pieza, y al ser piezas mas grandes que un ladrillo común, la pared completa demanda menos cemento, cal y arena para consolidarse

Pilares y dintel

Cuando no hay estructura independiente se debe adintelar (con calculo) para poder definir la altura de la viga, la cual debe empotrarse en los pilares no menos de 10cm dentro de ellos.

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En estas pocas líneas intentaremos explicar un concepto que es fácil de comprender en muchas dimensiones de la vida en comunidad, pero en las paredes divisorias de terrenos, no tanto: el Condominio de una cosa que no posee división reclamable.

Por eso trataremos de contarle desde un ejemplo muy gráfico:

Imaginemos que una pareja se divorcia y ambos son titulares de un auto en común. Ya no hay vinculo entre ellos (desde lo legal, son 2 individuos independientes), Incluso pasado cierto tiempo pueden comportarse como perfectos extraños. Pero en lo referente al vehículo, la situación es esta: Son COPROPIETARIOS del dominio perfecto del bien automotor. En este punto cabe preguntarse:

¿Pueden estos 2 condóminos trazar una “frontera” dentro del auto, materializándola con un hilo tirante que pase justo por encima del freno de mano, generando 2 asientos (1 adelante y 1 atrás) a la izquierda y otros 2 asientos (1 adelante y 1 atrás) a la derecha para poder disponer cada uno de su mitad?

O pensemos una pregunta mas absurda, aun:

¿Pueden estos 2 condóminos “aserrar” el auto para quedarse con la mitad de la cabina, la mitad del motor, la mitad del baúl y 2 ruedas cada uno?

El auto es un objeto de unidad indivisa. Si se divide en 2 mitades, pierde su sentido, su entidad como “la cosa objeto de la copropiedad”

Algo similar sucede con la medianera:

Ambos copropietarios son dos individuos extraños e independientes, y sin embargo, son dueños un muro de 30cm de espesor que constituye un “condominio de indivisión forzosa”. Como su nombre lo indica. No se puede pensar en mitades.

Así como no existe “mi asiento del conductor” y “tu asiento del acompañante”. Constructivamente, no existen “tus 15cm” y “mis 15cm”. Quizá el lector sospeche que esta afirmación es errónea. Pues es muy aceptada la interpretación opuesta, pero esta última es otra de las trampas del mal llamado “sentido común”.

No se puede dividir, se debe compartir: el código civil es claro en que se interpretará que el muro medianero esta “encaballado” en el eje divisorio entre lotes y que todos los materiales, su capacidad de recibir carga estructural, su posibilidad potencial de ser ahuecado y canalizado, pertenecen a los propietarios de ambos lados del muro por igual, sin límites imaginarios o abstractos dentro de su espesor. Como así también son responsables de las consecuencias que cualesquiera de estas operaciones le generen al muro común junto con los daños o perjuicios producidos al condómino.

Está definición categórica, tomada como premisa, deriva a otras conclusiones más contundentes aún:

Es la posición física del muro la que determina la ubicación del eje entre los terrenos (y no al revés). Es decir, yo puedo decir que mi abuelo permitió que el vecino construyera los 30 cm de medianera dentro de su lote, pero si mi abuelo y su vecino no lo dejaron por escrito, o mi abuelo no reclamó judicialmente en su momento por esta invasión, la medianera construida ha determinado la posición del nuevo eje medianero. Y el lote que heredé del abuelo ahora es más angosto.

Otra conclusión es que:

Ambos condóminos pueden servirse de TODO EL ESPESOR de este muro en común. Si no fuera así, habría una severa contradicción entre los códigos de edificación (que especifican que la columna mínima aprobable es construible dentro de medianeras y posee una sección de 20cm x 20cm) y la creencia de que solo puedo construir en “mis 15”. Lo mismo se aplica para ventilaciones de calefones, termotanques, hogares y asadores, que muchas veces tienen grandes diámetros de conducto. Incluso son posibles las sustracciones de lado a lado para colocar aberturas de iluminación y hasta de ventilación en algunos casos. Pero claro, la ley permite ese uso de todo el espesor a cambio del acuerdo de ambas partes antes de hacer modificaciones a esta propiedad en común.

Es decir no es casualidad que el código civil, nos habilite a hacer uso de la copropiedad con los otros pero apelando a nuestra “civilidad” para acordar.

Hay muchas especificaciones sobre la posibilidad de vender y comprar “derechos de medianería”  cuando solo uno de ambos vecinos ha costeado los 30cm de la pared y entonces, mediante esa compra quedar habilitados ambos vecinos para disponer de la misma en igualdad de condiciones. Pero en las grandes ciudades esta posibilidad de comprar o reclamar pago de derechos (que dura 20 años desde la ejecución del muro) es casi nula a nivel de suelo, pues las medianeras están prácticamente construidas en su totalidad hace mucho más de una década. Y por encima del nivel de planta baja, casi nadie sigue edificando haciendo uso del espesor completo de la medianera de 30cm. Con lo cual, no habría costos que reclamar al vecino.

Finalmente, podemos recitar esta pícara definición de la medianera que todos aprendimos del arq. Ramón Rojo, maestro de varias generaciones de arquitectos en Legislación Dirección de Obra:

“LA MEDIANERA ES UNA COSA DE 30 CENTIMETROS DE LA CUAL DOS CONDOMINOS PUEDEN SERVIRSE PARA: HACER UN ARRIME, UN APOYO, UN HUECO O DEMANDARSE MUTUAMENTE UN CERRAMIENTO FORZOSO”

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