En estas pocas líneas intentaremos explicar un concepto que es fácil de comprender en muchas dimensiones de la vida en comunidad, pero en las paredes divisorias de terrenos, no tanto: el Condominio de una cosa que no posee división reclamable.
Por eso trataremos de contarle desde un ejemplo muy gráfico:
Imaginemos que una pareja se divorcia y ambos son titulares de un auto en común. Ya no hay vinculo entre ellos (desde lo legal, son 2 individuos independientes), Incluso pasado cierto tiempo pueden comportarse como perfectos extraños. Pero en lo referente al vehículo, la situación es esta: Son COPROPIETARIOS del dominio perfecto del bien automotor. En este punto cabe preguntarse:
¿Pueden estos 2 condóminos trazar una “frontera” dentro del auto, materializándola con un hilo tirante que pase justo por encima del freno de mano, generando 2 asientos (1 adelante y 1 atrás) a la izquierda y otros 2 asientos (1 adelante y 1 atrás) a la derecha para poder disponer cada uno de su mitad?
O pensemos una pregunta mas absurda, aun:
¿Pueden estos 2 condóminos “aserrar” el auto para quedarse con la mitad de la cabina, la mitad del motor, la mitad del baúl y 2 ruedas cada uno?
El auto es un objeto de unidad indivisa. Si se divide en 2 mitades, pierde su sentido, su entidad como “la cosa objeto de la copropiedad”
Algo similar sucede con la medianera:
Ambos copropietarios son dos individuos extraños e independientes, y sin embargo, son dueños un muro de 30cm de espesor que constituye un “condominio de indivisión forzosa”. Como su nombre lo indica. No se puede pensar en mitades.
Así como no existe “mi asiento del conductor” y “tu asiento del acompañante”. Constructivamente, no existen “tus 15cm” y “mis 15cm”. Quizá el lector sospeche que esta afirmación es errónea. Pues es muy aceptada la interpretación opuesta, pero esta última es otra de las trampas del mal llamado “sentido común”.
No se puede dividir, se debe compartir: el código civil es claro en que se interpretará que el muro medianero esta “encaballado” en el eje divisorio entre lotes y que todos los materiales, su capacidad de recibir carga estructural, su posibilidad potencial de ser ahuecado y canalizado, pertenecen a los propietarios de ambos lados del muro por igual, sin límites imaginarios o abstractos dentro de su espesor. Como así también son responsables de las consecuencias que cualesquiera de estas operaciones le generen al muro común junto con los daños o perjuicios producidos al condómino.
Está definición categórica, tomada como premisa, deriva a otras conclusiones más contundentes aún:
Es la posición física del muro la que determina la ubicación del eje entre los terrenos (y no al revés). Es decir, yo puedo decir que mi abuelo permitió que el vecino construyera los 30 cm de medianera dentro de su lote, pero si mi abuelo y su vecino no lo dejaron por escrito, o mi abuelo no reclamó judicialmente en su momento por esta invasión, la medianera construida ha determinado la posición del nuevo eje medianero. Y el lote que heredé del abuelo ahora es más angosto.
Otra conclusión es que:
Ambos condóminos pueden servirse de TODO EL ESPESOR de este muro en común. Si no fuera así, habría una severa contradicción entre los códigos de edificación (que especifican que la columna mínima aprobable es construible dentro de medianeras y posee una sección de 20cm x 20cm) y la creencia de que solo puedo construir en “mis 15”. Lo mismo se aplica para ventilaciones de calefones, termotanques, hogares y asadores, que muchas veces tienen grandes diámetros de conducto. Incluso son posibles las sustracciones de lado a lado para colocar aberturas de iluminación y hasta de ventilación en algunos casos. Pero claro, la ley permite ese uso de todo el espesor a cambio del acuerdo de ambas partes antes de hacer modificaciones a esta propiedad en común.
Es decir no es casualidad que el código civil, nos habilite a hacer uso de la copropiedad con los otros pero apelando a nuestra “civilidad” para acordar.
Hay muchas especificaciones sobre la posibilidad de vender y comprar “derechos de medianería” cuando solo uno de ambos vecinos ha costeado los 30cm de la pared y entonces, mediante esa compra quedar habilitados ambos vecinos para disponer de la misma en igualdad de condiciones. Pero en las grandes ciudades esta posibilidad de comprar o reclamar pago de derechos (que dura 20 años desde la ejecución del muro) es casi nula a nivel de suelo, pues las medianeras están prácticamente construidas en su totalidad hace mucho más de una década. Y por encima del nivel de planta baja, casi nadie sigue edificando haciendo uso del espesor completo de la medianera de 30cm. Con lo cual, no habría costos que reclamar al vecino.
Finalmente, podemos recitar esta pícara definición de la medianera que todos aprendimos del arq. Ramón Rojo, maestro de varias generaciones de arquitectos en Legislación Dirección de Obra:
«LA MEDIANERA ES UNA COSA DE 30 CENTIMETROS DE LA CUAL DOS CONDOMINOS PUEDEN SERVIRSE PARA: HACER UN ARRIME, UN APOYO, UN HUECO O DEMANDARSE MUTUAMENTE UN CERRAMIENTO FORZOSO»
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