Cómo elegir dónde vivir
La elección de un lugar donde desarrollar nuestra intimidad y vida cotidiana es un tema complejo que muchas veces se toma a la ligera y se decide sin asesoramiento o capacitación.
Más allá de que en remodelatucasa para adquirir o alquilar, tenemos y recomendamos el servicio específico de “asesoramiento pre-compra”, es indispensable para la importancia en tiempo y dinero la decisión de donde habitar. Queremos acercar en este breve comentario algunos tips para que puedas visitar el lugar y hacer un análisis básico previo a la visita profesional.
Empecemos por lo que no podremos cambiar: La orientación solar, el barrio, la cuadra, los vecinos, las áreas comunes (si las hay).
ORIENTACIÓN SOLAR
El volumen edificado generalmente tiene 4 caras. Las mismas miraran a diferentes orientaciones. Es importante chequear cuáles son las mismas para comprender cómo se relacionarán con el clima.
Por ejemplo, en Buenos Aires, el sudeste es una orientación de muchas lluvias y viento. Y si hay una pared bien impermeabilizada mirando al sudeste, el interior de la vivienda tendrá menos riesgo de inyecciones o filtraciones que una fachada de balcones y completamente vidriada al sudeste. En cambio, si todos los balcones miran al pleno oeste, y el edificio no cuenta con postigos, o cortinas de enrollar, el verano y su sol naranja hasta las 20.30hs va a provocarnos una temperatura interior 5 grados mayor al exterior.
BARRIO/ LOCALIDAD
La búsqueda del barrio debe pensarse más en relación a la vida cotidiana que al momento de ocio. Es decir, se deben evaluar los transportes, los espacios verdes más cercanos, los comercios y los colegios (si hay hijos que educar) y detalles menores pero relevantes como el trayecto entre la vivienda y la escuela. A veces es mejor 10 cuadras de calles tranquilas entre el hogar y la escuela que 5 cuadras, pero cruzando avenida y paso a nivel. Básicamente porque esta segunda opción es objetivamente más cerca, pero implica más riesgo/ atención del niño que pueda empezar a volver solo y una eventual demora imprevista entre nosotros y la puerta del establecimiento a la salida de la escuela cuando encontremos la barrera baja.
Otro punto a considerar es la distancia de la vivienda a adultos mayores que sean nuestra responsabilidad. No solo para ir a asistirlos (cosa que se sintió durante la peor parte de la pandemia de Covid), sino para facilitar la movilidad de ellos mismos hacia nuestro nuevo hogar. Es decir, que, si no va a mejorar, al menos que no empeore. Como podemos ver, buscar estar cerca de centros recreativos o de esparcimiento es importante pero no lo más determinante y muchas veces nos deslumbra el entorno edilicio y de comercios y al hacer la operación olvidamos que nos conviene pensar en facilitar nuestras rutinas.
- La tecnología puede ser una herramienta útil para modernizar una cocina, ya que permite automatizar algunas tareas y hacer más eficiente el espacio. Algunas ideas que se pueden incorporar son:
- Electrodomésticos inteligentes: Neveras con cámaras internas, hornos con pantalla táctil, etc.
- Sistemas de control domótico: aparatos inteligentes para el hogar que nos permiten automatizar el control y el funcionamiento de varios elementos del hogar, como puede ser la gestión energética, la seguridad, la comunicación, la iluminación o el bienestar en general.
CUADRA/ MANZANA
Dentro de la problemática del barrio o localidad, está la cuadra o manzana en particular. Hay muchas cosas que no se ven ni escuchan un sábado a la mañana hacemos las visitas con la inmobiliaria: La escuela detrás del terreno del inmueble no tiene niños, ni recreos con pelotazos, ni un timbre sonando, la carpintería de al lado está cerrada y no produce polvo o aserrín, o no prestamos atención a que el container de basura de toda la cuadra quedó ubicado justo en nuestra vereda. Y no solo todos los vecinos vendrán a embocar sus bolsas ahí (con suerte dispar), sino que, además, sentiremos sus olores en la puerta y el ruido del camión recolector por las noches. Pasa lo mismo con las paradas de colectivo, bicisendas, estaciones de bomberos o guardias.
Todo tiene sus pros y contras. Lo que no debemos permitirnos es concluir si nos convenía o no después de firmar.
VECINOS: CONDOMINOS Y LINDEROS
No podemos elegir a nuestros vecinos, sólo podemos elegir vivir en un lugar o no. Como comentábamos de las escuelas, talleres o fábricas en la misma manzana, también hay que evaluar cómo es un día de semana (mañana y/ o noche) los linderos al inmueble que nos interesa. Es decir, si aquellos con quien compartiremos medianera, cuidan “su” lado de la medianera, cosa que nos afectará si no lo hacen, cual es el estado de conservación general de sus casas. Y si no son casas y son edificios de varios pisos, vale la pena ver si hay un consorcio que mantenga la fachada y las luces del hall de planta baja para darnos una idea de que tipo de administración y fondos se manejan por si en el futuro necesitamos solicitarles algo.
Una mención aparte merece la misma situación, pero puertas adentro del inmueble cuando hablamos del régimen de propiedad horizontal. Es decir, la iluminación, la limpieza, la pintura de palieres o pasillo o el estado de los ascensores nos habla del estado de salud del consorcio para enfrentar el inevitable envejecimiento del edificio.
Y no está demás averiguar si el edificio es apto profesional según su reglamento de copropiedad. Porque si nosotros no somos profesionales y en el 1ero y 2do piso hay consultorios, muchos desconocidos van a entrar y salir del edificio desde el desayuno hasta la cena y la puerta de calle estará permanentemente abriendo y cerrando.
ÁREAS (e Instalaciones) COMUNES
Es muy importante contar la cantidad de botones que hay en el tablero general de portero eléctrico en la puerta del edificio. Porque de esa manera podremos saber cuántas unidades funcionales hay. Y si sabemos cuántas unidades hay podremos evaluar si la cantidad de ascensores es suficiente para no tener que esperarlo 10 0 15 minutos cada mañana para salir a trabajar o salir con los chicos a la escuela o bajar los regalos el 24 de diciembre a las 21hs para ir a casa de un pariente.
Un ascensor cada 10 departamentos es super cómodo pero muy poco usual. Uno de cada 15 departamentos estaría ok. Pero sería preferible un edificio con 30 unidades y 2 ascensores. Porque si se rompe uno, funciona el otro (aunque sea de servicio) y porque las expensas, gastos fijos y de mantenimiento de áreas comunes será más liviano de pagar.
Las instalaciones comunes (léase caños maestros, montantes, bajadas, tanque general de reserva, calderas y equipos de aire acondicionado central en terraza o en sótano, sala de medidores o cableados desde el subsuelo hasta la terraza), son la infraestructura del edificio que cuando tiene más de 40 años tiene la vida útil cumplida y no se puede renovar sin expensas extraordinarias que deberán aprobarse con los votos de asamblea que estipule el reglamento de copropiedad. En este caso puntual es cuando se ve más necesaria la intervención de un asesor profesional, para determinar el estado de idoneidad de dichas instalaciones comunes a todo el edificio.
Y ahora lo último: Recién después de que estos ítems estén aprobados (o aceptados como son) podremos dedicarnos a analizar lo que podremos modificar porque es solo nuestro: el interior del inmueble que nos interesa. (En general, nuestro entusiasmo nos hace mirar la propiedad empezando por lo último y por eso vienen los dolores de cabeza): Orientación solar de cada ambiente, distribución de superficie, espacios de estar/pasar, estado de conservación/modificación, estado de las instalaciones interiores, potenciales mejoras posibles.
Las instalaciones comunes (léase caños maestros, montantes, bajadas, tanque general de reserva, calderas y equipos de aire acondicionado central en terraza o en sótano, sala de medidores o cableados desde el subsuelo hasta la terraza), son la infraestructura del edificio que cuando tiene más de 40 años tiene la vida útil cumplida y no se puede renovar sin expensas extraordinarias que deberán aprobarse con los votos de asamblea que estipule el reglamento de copropiedad. En este caso puntual es cuando se ve más necesaria la intervención de un asesor profesional, para determinar el estado de idoneidad de dichas instalaciones comunes a todo el edificio.
ORIENTACIÓN SOLAR DE CADA AMBIENTE
No es conveniente que los lugares de estar como el living comedor o los dormitorios estén mirando al sur. Básicamente porque el sol sale por el este, se va por el oeste y al mediodía está bien alto hacia el norte. Implica que nunca encontraremos el sol en una ventana al sur. Sin dudas, las ventanas al norte, a este o al oeste no son razón de peso para declinar una compra o un alquiler, pero si las ventanas de los lugares más importantes para mi están mirando al sur y encima la vista no es buena… No sería aconsejable hacer la operación porque la falta de sol hace más sombríos y húmedos esos ambientes que el resto. Existen aplicaciones de brújula para smartphones que permiten ubicar el punto cardinal al que mira cada ventana del inmueble para no andar adivinando o confiando en quien nos quiere vender el departamento.
DISTRIBUCIÓN DE SUPERFICIE
No es lo mismo un departamento de 45m2 cubiertos con:
Habitación de 12m2, Estar-comedor de 20m2, Cocina de 8m2, Baño de 3m2 y 3m2 de Hall y pasillos
La suma da el mismo número, pero la habitabilidad es totalmente diferente. En efecto, en el primer caso baño y circulaciones suman 6m2 y en el segundo caso suman 14m2. Es decir, en un 2 ambientes, el baño y circulaciones consumen un 13 % de los 45m2 y en el segundo 2 ambientes, baño y circulaciones consumen el 31% de los 45m2. Pero ambos se publican en el mismo barrio y ¡al mismo valor!. Ya no dependemos de terceros porque de la puerta hacia adentro del depto. hacemos lo que queremos. En una casa o PH por pasillo puede pasar lo mismo. Puede que tenga arreglo vía remodelación o no. Pero ciertamente no deberían valer lo mismo como inmueble y uno debe estar atento porque esa diferencia es un argumento consistente al momento de negociar precio (de venta o alquiler).
ESPACIOS DE ESTAR / PASAR
Suponiendo que las superficies fueran correctas y bien proporcionadas entre ambientes, resta evaluar dónde están colocadas las puertas dentro de ellos. Por ejemplo. Si la puerta de la cocina en un extremo del estar-comedor está ubicada en diagonal con respecto a la puerta de entrada al inmueble justamente en el otro extremo, será inevitable caminar esa diagonal entre la entrada y la cocina justo en medio del estar-comedor.
Significa que para poder pasar pasar con las bolsas del supermercado vamos a tener que dejar esa área despejada de muebles. Lo cual hace casi imposible poner mesas o mesitas en medio del espacio sin chocarnos con ellas. Lo que sucede aquí es una obligada circulación entre puertas. Un pasillo sin paredes, pero que está allí, contando el living en 2 mitades triangulares bastante inútiles Esto pasa cuando un espacio de estar (cenando, mirando la tele, la compu o trabajando) se ve atravesado por un espacio de pasar a otro recinto. A eso se le llama “servidumbre de paso” y es una patología proyectual (mal planteado de origen) que afecta al 90% de los inmuebles. Y que es difícil de ver cuando la propiedad se encuentra vacía de equipamiento.
La clave es imaginar senderos de colores de puerta a puerta para ver de qué forma y tamaño quedan las superficies donde van nuestros muebles. Otro argumento para negociar si el saldo después de circular entre puertas queda muy torturado e incómodo.
ESTADO DE CONSERVACIÓN / MODIFICACIÓN
Luego de estas cuestiones de disposición y uso de los m2 podemos abordar el asunto del estado de conservación. Cuando nos encontramos un inmueble que ya está en estado original y fue intervenido (casi siempre en baño y cocina) hay que evaluar bien si fue mejor el remedio que la enfermedad. Nos referimos a que si la remodelación se le hizo de manera emparchada o con cañería de muy bajo costo porque la unidad funcional siempre se usó para generar renta por alquiler.
No se puede confiar mucho en la calidad de la solución o en que dure mucho en buen estado. Más bien nos convendrá prever que va a colapsar a poco de vivir allí, aunque se vea bastante bien al entrar. Ahí también será útil una evaluación de la calidad de lo renovado con buen nivel técnico. En cambio si compramos algo original, está claro que no tratarán de tasarlo como “ a nuevo “ y que no hay nada para salvar, lo cual es más transparente para tomar decisiones. Claro que puede haber casos puntuales que tengan valor para conservación (vitrales, pinotea, puertas de madera maciza o herrerías artísticas).
En relación con el punto anterior, lo que más hay que mirar es el gas. Por sus riesgos y porque hay mucha información incompleta durante las visitas al inmueble con frases del tipo “el gas se cortó pero el consorcio se va a encargar”, “el medidor está en el sótano, pero está anulado por falta de pago, se levanta la deuda y vuelve el gas”, “está la llave cerrada hasta que la administración arregle una pérdida que ya se encontró y se está por arreglar”. Es simple. Si no se puede girar la perilla de la hornalla para que salga el gas, mejor ni reservar.
Hornallas a gas.
A menos que la tasación esté en un valor donde se esté asumiendo la renovación de cañerías (que necesitará firma de matriculado y presentación a compañía de suministro) no importa si hay gas o no, porque usaremos el inmueble para uso profesional o comercial y con el agua fría y una pava eléctrica, todo irá de maravillas. Pero aquí hablamos de donde vamos a “vivir”.
Algo similar pasa con las instalaciones eléctricas: hoy por hoy no es suficiente con uno o dos tomacorrientes por ambiente. ¡Y menos en la cocina! Las reglamentaciones vigentes piden disyuntor y un circuito separado de tomas para hornos, acondicionadores de aires y bombas, una llave térmica cada 15 tomas comunes y 1 cada 15 luces.
Torre de enchufes oculta en mesada.
Es decir, un inmueble standard de la gran ciudad no cumple con esta requisitoria y difícilmente, lo logre una casa. Así que, si no hay plan de remodelar en lo inmediato, es conveniente chequear que haya disyuntor diferencial y la mayor cantidad de llaves térmicas como para empezar desde allí a mejorar (aunque sea con cañerías a la vista o por cielorrasos) los tendidos. Con respecto al agua, no se puede confiar en la vida útil del plomo. Porque en el 100% de los casos es una tecnología que tiene la vida útil cumplida (aunque todavía salga agua por las canillas).
POTENCIALES MEJORAS POSIBLES
Lo más importante de este aspecto es tratar de visualizar si existen posibilidades de mejorar los 2 primeros puntos: Distribución y espacios de pasar/estar. La orientación, como dijimos, no es muy modificable (salvo que una pared ciega permita una nueva ventana).
Después de esto, lo que hay es renovación de locales sanitarios en el lugar que se encuentren tratando de hacer más eficiente la superficie y el alto que traen pensando en sus guardados, su luz natural y las eficientes instalaciones los artefactos que alojarán.
Esa es el área de incumbencia de un profesional del diseño (que incluye y supera al perfil técnico en evaluación y diagnóstico) y puede pulir un carbón para convertirlo en un diamante.
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